Als im Frühjahr 2020 die damalige Bundesregierung den Lockdown aufgrund der Corona-Pandemie verkündete, machten wir bei einfachmein.haus und unserem Partner Hanse Haus uns kurz Gedanken darüber, wie sich diese Situation auf unser Geschäft auswirken würde. Und tatsächlich verlangte eine unserer Interessentenfamilien einen erheblichen Rabatt für das geplante Haus, mit der Begründung, „nun müssten wir den Bauherren ja wohl entgegenkommen“. In der Rückschau bleibt festzuhalten: Die Jahre 2020 und 2021 haben uns ganz erhebliche Wachstumsraten beschert. Mittlerweile haben es sich die Volkswirtschaften mehr oder weniger gut mit der Virusinfektion eingerichtet. Doch kaum war die FFP2-Maske Alltag, zogen schon die nächsten Gewitterwolken herauf!
Am 24.01. verkündete die Bundesregierung völlig überraschend das (zumindest vorläufige) Aus für die Effizienzhausförderung. Parallel stiegen die Zinsen mehr oder weniger deutlich an. Und genau einen Monat später marschierte die Russische Armee in einer durch und durch völkerrechtswidrigen Aktion in die Ukraine ein. Ist es vielleicht sinnvoll, mit dem Hausbau zu warten – zumindest so lange, bis sich die Lage beruhigt hat? Schauen wir uns die Fakten an!
Zinserhöhungen
Noch bis in die 2000er Jahre hinein gehörten Immobilienzinsen von 4 bis 6 % zum Alltag. In Rekordzeiten erreichten sie sogar 10 % und mehr – und dies für Zinsfestschreibungszeiten von maximal 10 Jahren. Völlig undenkbar war in Anbetracht dieser Konditionen eine Festzinsbindung von womöglich 20 oder 30 Jahren. Seit Jahren kennt Zinskurve nur einen Trend: Abwärts. Doch was des einen Freud, ist des anderen Leid. Denn jahrelang schon gibt es auf Spareinlagen keine Erträge mehr, de facto erfolgt eine Geldvernichtung.
Heute sprechen wir über Zinssteigerungen von ca. 0,5 % bis 1 % gegenüber dem niedrigsten Stand. Für 30 Jahre Zinsbindung sind ca. 2,0 % Zinsen zu bezahlen. Wie man sehr schön erkennen kann, liegen die Konditionen damit noch immer deutlich unter den langjährigen Konditionen der Vergangenheit. Wer jetzt noch wartet und auf eine Besserung hofft, kann letzten Endes ein böses Erwachen erleben – nämlich dann, wenn sich der Trend genauso stetig fortsetzt wie in den letzten Wochen und Monaten. Und alle Anzeichen sprechen für genau diese Annahme.
Nicht vergessen sollten wir auch, dass das Eigenkapital durch die deutlichen Baupreissteigerungen und die gleichzeitig noch immer niedrigen Guthabenzinsen de facto jedes Jahr weniger wird.
Streichung der Effizienzhausförderung
Ja, es ist bitter: Die in der Vergangenheit als „sicher“ einkalkulierte Effizienzhausförderung von bis zu 42.500 EUR kam vielen Bauherrenfamilien gelegen. Dies erlaubt (noch) größere und (noch) luxuriösere Häuser, ausgestattet mit Smarthome, Dachterrasse, Kaminofen, 2. Gästezimmer und vielem mehr. Von dieser Gelegenheit wurde auch sehr gerne Gebrauch gemacht. So können wir alleine in den letzten 10 Jahren feststellen, dass die geplanten und gebauten Häuser immer größer werden. In diesem Zeitraum wurden die von uns verkauften Häuser im Schnitt 20 m² größer. Alleine das treibt die Preise deutlich – und zwar um 30.000 EUR und mehr.
Bringen wir es deutlich auf den Punkt: Wer ein vernünftiges Haus tatsächlich nur bauen kann, wenn der Staat ihm mit erheblichen Subventionen unter die Arme greift, sollte den Traum vom eigenen Haus noch einmal ernsthaft überdenken. Ja, die Förderung war ein schönes Zubrot – doch optimalerweise in Form einer zusätzlichen Tilgung eingesetzt, um die Laufzeit der Baufinanzierung zu verkürzen.
Der Krieg in der Ukraine
Wir sind uns sicher einig: Der schreckliche Krieg in der Ukraine hält uns eindringlich vor Augen, dass Frieden uns nicht geschenkt wird. Albert Eiben und Thomas Burmeister – die beiden ältesten Mitglieder unseres Teams – sind aufgewachsen mit Bildern von Militärparaden auf dem Roten Platz. Aufgewachsen in einer Ära der Abschreckung, aber auch in einer Ära des inneren Terrors. Das eigene Haus war dabei immer der sichere Rückzugsort. Und genau diese Funktion wird das Heim zukünftig wieder mehr denn je bekommen. Denn gerade, wenn die Energiepreise durch die Auseinandersetzungen weiter steigen sollten (und wir uns eine Fahrt am Wochenende zu den Verwandten vielleicht doch lieber und im wahrsten Sinne des Wortes er“sparen“), ist gerade das eigene hochenergieeffiziente und daher von den Betriebskosten her günstige Haus eine ganz hervorragende Antwort. Wer in einer schlecht gedämmten Mietwohnung (oder einem ebensolchen Massivhaus) wohnt und 50 % mehr Betriebskosten bezahlen muss, wird zukünftig dann vielleicht statt 150 EUR eben 225 EUR bezahlen. Liegen die Betriebskosten aber vielleicht durch den Einsatz von Wärmepumpe, Lüftungsanlage und Photovoltaik sowie den Bau eines echten Effizienzhauses (auch ohne Förderung) nur bei 75 EUR, so führen 50 % Preissteigerung eben nur zu 112,50 EUR Betriebskosten. Die Schere also wird größer werden.
Was ist denn nun die richtige Antwort?
Ganz sicher sind die Auswirkungen der aktuellen Entwicklung für jede Familie unterschiedlich gravierend. So ist es auch nur folgerichtig, dass die Lösungen hierauf unterschiedlich ausfallen können und müssen. Daher kann die nachfolgende Aufzählung nur einen ersten Überblick der möglichen Maßnahmen aufzeigen:
Bauen Sie energieeffizient, aber übertreiben Sie es nicht; Wer z. B. bisher plante, mit Hanse Haus ein Effizienzhaus 40 zu bauen, sollte vielleicht (sollte die Förderung tatsächlich final gestrichen werden) einfach ein genehmigungsfähiges Gebäude nach GEG bauen. Das senkt die Baukosten. Weil jedoch die Gebäudehülle bei Hanse Haus immer gleich aufgebaut ist, werden Sie hier keine wirklich messbaren Auswirkungen auf Ihre monatlichen Betriebskosten feststellen.
Planen Sie ruhig etwas kleiner; Nein, wir wollen eine 4-köpfige Familie jetzt nicht auf 80 m² unterbringen. Doch ist wirklich ein eigenes Kinderbad unabdingbar? Muss das Wohnzimmer wirklich 40 m² groß ausfallen? Bedenken Sie bitte auch: Wenn die Kinder groß und aus dem Haus sind, werden Sie vermutlich einen erheblichen Teil Ihres Lebens nur noch zu zweit in Ihrem Haus verbringen. Und ganz ehrlich: Muss es wirklich die Doppelgarage mit Abstellraum sein, oder reicht nicht auch ein schöner Carport?
Denken Sie über Eigenleistungen nach; was für 2 Jahrzehnten noch ganz normal war, ist heute eher die Ausnahme: Die Erbringung von Eigenleistungen im eigenen Haus. Wer jedoch Bodenbeläge selbst verlegt und seine Wände selber streicht, spart schnell 5-stellige Beträge ein.
Verkürzen Sie die Zinsbindung; wer statt 30 Jahre seine Zinsen nur 20 Jahre festschreibt, zahlt ca. 0,22 % Zinsen weniger pro Jahr. Das entspricht bei einer Darlehenssumme von angenommen 400.000 EUR einer monatlichen Ersparnis von gut 73 EUR.
Realisieren Sie: Sie können nicht alles auf einmal bekommen; sehr oft hören wir, „ja, ein eigenes Haus ist schön. Aber trotzdem wollen wir unser bisheriges Leben normal weiterführen.“ Gemeint sind damit die bisher durchgeführten Urlaubsreisen und ein Lebensniveau auf dem gleichen Stand. Muss das wirklich sein? Oder ist es vielleicht nicht denkbar, mal für einen in der Regel überschaubaren Zeitraum auf einen Teil der Urlaube zu verzichten und stattdessen die Zeit im eigenen Heim zu verbringen? Im Übrigen verändert sich das Leben ohnehin deutlich, wenn man im eigenen Haus wohnt – wir sprechen aus Erfahrung!
Wenn nicht jetzt – wann dann?
Machen wir zum Abschluss einmal eine Rechnung auf und stellen uns vor, Sie würden heute die Entscheidung treffen, jetzt sofort zu bauen. Die Eckdaten sehen wir einmal wie folgt vor:
Baukosten für Ihr Haus: 400.000 EUR
Baunebenkosten: 50.000 EUR
Grundstückskosten 250.000 EUR
Eigenkapital und Eigenleistungen: 100.000 EUR
Unter diesen Voraussetzungen müssen Sie also 600.000 EUR bei der Bank Ihrer Wahl aufnehmen. Die monatliche Rate bei 20 Jahren Zinsbindung und 2 % Tilgung zuzüglich ersparter Zinsen liegt somit bei ca. 1.990 EUR pro Monat. Ihr Haus ist nach 34 Jahren und 8 Monaten bezahlt (gleichbleibende Zinsen vorausgesetzt).
Was wird in 5 Jahren sein?
Wenn wir die Baupreissteigerungen der letzten 5 Jahre 1:1 so fortschreiben, so wird Ihr Haus sodann 515.200 EUR kosten
Ebenso werden die Baunebenkosten steigen auf 64.400 EUR
Die Grundstückskosten werden – die allgemeine Entwicklung fortgeschrieben – bei 299.800 EUR liegen.
Ihr Eigenkapital hingegen wird keinen Zuwachs erzielt haben – es sei denn, Sie haben fleißig dagegen an gespart (was wiederum die Mär vom „gleichbleibenden Lebensstandard“ konterkariert)
Unter Zugrundelegung dieser Annahme steigt Ihr Kapitalbedarf in 5 Jahren von 600.000 EUR auf 779.400 EUR. Bei gleicher Zinsbindung steigt Ihre monatliche Rate auf 2.591,51 EUR, das sind ziemlich exakt 600 EUR monatlich mehr. Das Haus wird aber auch erst 5 Jahre später bezahlt sein. Nicht berücksichtigt ist bei dieser Berechnung übrigens eine mögliche weitere Zinssteigerung!
Ja, Baukosten und Zinsen steigen. Diese einfache Rechnung jedoch zeigt, dass die Situation in 5 Jahren nicht besser sein wird. Heute haben Sie als Bauherren genügend Möglichkeiten, der ausufernden Kostensteigerung durch kluge Planung und Abstimmung mit uns zu begegnen. Daher gilt ganz eindeutig: Wer heute bauen kann, sollte dies auch jetzt tun. Wie schon in den letzten Jahrzehnten gilt auch jetzt: Einen besseren Zeitpunkt als heute gibt es nicht!