Wer sich damit beschäftigt ein neues Haus zu bauen, wird auf kurz oder lang über den Begriff „KfW-Effizienzhaus“ stolpern. An anderer Stelle haben wir uns bereits ausführlich mit den Fördermöglichkeiten beschäftigt. Doch welche Vorteile bietet mir in Anbetracht der ohnehin sehr günstigen Zinsen das KfW-Effizienzhausdarlehen gegenüber einer „normalen“ Baufinanzierung?
Ist das KfW-Effizienzhaus ein „Gütesiegel“?
Viele Bauherren vermuten, dass ein als „KfW-Effizienzhaus“ zertifiziertes Haus quasi ein Gütesiegel darstellt und die Heizkosten dann durchweg entsprechend niedrig sind. Das jedoch ist ein Trugschluss! Nicht umsonst können Unternehmen, welche in konventioneller Stein-auf-Stein-Bauweise mauern (z. B. mit Wänden aus Poroton), den Effizienzhausstandard 40 meist gar nicht erreichen. Dies ist in der Regel nur mit Außenwänden aus Porenbeton möglich. Und der KfW55-Standard wird nur dadurch gewährleistet, dass als Wärmeerzeuger eine Wärmepumpe eingesetzt wird. Doch dies bedeutet nicht zwangsläufig niedrigere Heizkosten als für ein Haus mit z. B. einer Gasheizung. Zwar arbeitet eine Wärmepumpe in der Regel um den Faktor 4 effizienter als eine Gasbrennwerttherme. Doch ist die Antriebsenergie der Wärmepumpe (nämlich Strom) auch um den Faktor 4 teurer als Gas.
Als „Gütesiegel“ kann das Erreichen des Standard eines KfW-Effizienzhauses 40 oder 40+ betrachtet werden. Denn hier werden weitere erhöhte Anforderung z. B. an die so genannten Transmissionswärmeverluste gestellt. Diese Verluste bezeichnen die Durchlässigkeit der Bauteile (Wände, Decken, Dächer, Fenster, Türen) für Wärme und thematisieren damit auch das wichtige Thema der Wärmebrücken. Wer also tatsächlich ein hochwertiges energieeffizientes Haus bauen möchte, entscheidet sich optimalerweise für ein KfW-Effizienzhaus 40 oder 40+ (dann mit Photovoltaikanlage).
Der Tilgungszuschuss ist der Hebel
In der Regel werden Baufinanzierung über eine Laufzeit von ca. 30 Jahren geplant. Und dies ist auch die maximal mögliche Darlehenslaufzeit des Effizienzhausdarlehens aus dem Programm 153 der KfW. Per Stand 26.06.2020 gewährt die KfW für ein Effzienzhausdarlehen einen Betrag von bis zu 120.000 EUR. Dafür bezahlt die Bauherrenfamilie einen anfänglichen Nominalszinssatz von 0,95 % bei einer Zinsfestschreibung von 10 Jahren. Dafür sind ca. 394,64 EUR monatlich an Zins und Tilgung zu entrichten. Obligatorisch ist eine tilgungsfreie Zeit von 1 bis 5 Jahren. Wer sich für die von uns empfohlenen 12 Monate Tilgungsfreiheit entscheidet, wird in dieser Zeit 95,00 EUR monatlich bezahlen. Ab dem 13. Monat erhöht sich die Monatsrate auf die genannten 394,64 EUR. Doch nach 10 Jahren verbleibt nur noch eine Restschuld von 60.087,71 EUR. Würden wir den Zinssatz von 0,95 % jährlich weiter zugrunde legen, wäre das Darlehen bereits nach 23 Jahren und 5 Monaten getilgt. Warum?
Die KfW bezuschusst den Bau z. B. eines KfW-Effizienzhauses 40 mit einmalig 24.000 EUR. Dieser Betrag wird dem Darlehenskonto gutgeschrieben. Unter der Annahme, dass der Tilgungszuschuss mit Aufnahme der Tilgung (also im 13. Monat) bereits gutgeschrieben ist, ergibt sich folgendes Bild:
Monatsrate in den ersten 12 Monaten (nur Zinsen): 95,00 EUR (bzw. 76,00 nach Gutschrift des Tilgungszuschusses)
Monatsrate (Zins und Tilgung) ab dem 13. Monat: ca. 394,64 EUR
Volltilgung des Darlehens nach ca. 23 Jahren und 5 Monaten
Bis zur Tilgung hat die Bauherrenfamilie somit inklusive der Zinsen ca. 99.378,16 EUR für das Darlehen aufgewendet – jedoch 120.000 EUR erhalten. Das ist ein zweifelsohne gutes Geschäft!
Negativer Effektivzins und Verkürzung der Laufzeit
Durch den Tilgungszuschuss ergibt sich bei unserem Beispiel ein negativer Effektivzinssatz von anfänglich -0,87 %. Und genau das macht das Darlehen so attraktiv. Hinzu kommt, dass statt er eigentlich kalkulierten 30 Jahre Laufzeit nur noch knapp 23,5 Jahre bis zur Volltilgung des Darlehens zu kalkulieren sind. Das schafft erhebliche Liquiditätsvorteile, die bei der Finanzplanung bereits bei Darlehensabschluss berücksichtigt werden können.
Wählt die Bauherrenfamilie eine noch kürzere Laufzeit (möglich sind 10 bis 20 Jahre), so kann der Effektivzinssatz auf bis zu -3,94 % sinken.
Positiver Begleiteffekt: Das Effizienzhaus 40 hebt sich deutlich vom Effizienzhaus 55 ab
Da die Anforderungen der KfW an ein KfW-Effizienzhaus 40 bzw. 40+ deutlich höher als an ein Effizienzhaus 55 sind, können Bauherren sicher sein: Zusätzlich zu den günstigen Darlehenskonditionen ergeben sich nicht unerhebliche Einsparungen in den monatlichen Kosten für Heizung und Warmwasser. Unsere Bauherrenfamilien bereichten von monatlichen Aufwendungen hierfür von ca. 30 bis 45 EUR. Beim Effizienzhaus 40+ (mit Photovoltaikanlage) reduzieren sich darüber hinaus die monatlichen Stromkosten um erfahrungsgemäß ca. 106 EUR.